La transacción más fundamental en bienes y raíces es el “cierre al contado”. Esta transacción puede ser efectuada con la ejecución de unos cuantos documentos como la Declaración de Estado de Cuentas, Declaración Jurada del Vendedor y Comprador y Forma de Impuestos de Transferencia. Sin embargo, una transacción que incluye un préstamo, puede requerir la ejecución de 50 o más documentos. Algunos de estos documentos, serán preparados por la oficina del abogado de cierre, pero la mayoría serán preparados por el oficial de préstamos. Los documentos suministrados por el oficial de préstamos incluirán las Formas Federales y Estatales al igual que un gran grupo de otras varias formas de declaraciones de impuestos. Para una idea general del PROCESO DE CIERRE haga click aquí. La siguiente es una lista típica de documentos encontrados en un cierre que requiere un préstamo. Esta lista no es la lista final, ya que cada préstamo es único y de acuerdo al tipo de préstamo se requiere la preparación de distintos documentos. Para una lista completa de ejemplos incluidos en nuestro sitio de la Internet haga aquí.

 

HUD-1 Declaración de Estado: Ejemplo

Desarrollado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, este documento lista en detalle los servicios proveídos, y las cuotas y cargos asociados con un cierre que requiere un préstamo.

GRMA Declaración:

Requerido por el Estado de Georgia como una advertencia para el Prestatario(s) que el fracaso de cumplir con los términos, pagos y condiciones del préstamo podría resultar con la reposición de la propiedad.

Declaración de la Representación:

Se informa al Prestatario(s) que la Oficina del Abogado del Cierre representa a la Financiera/Banco/Inversionista y no al Comprador o al Vendedor.

Declaración del Préstamo Verdadero: Ejemplo

Revela el “valor del porcentaje anual” (APR) reflejado en el costo del préstamo como valor anual. Este valor probablemente sea más alto que el valor especificado en la Nota porque el APR incluye, en adición al interés, puntos de descuento del préstamo, honorarios y otros costos de crédito. También provee información adicional, como cargos de financiamiento, horario de pagos, multa por pagos tardados, y si o no hay recargos de pre-pago.

Carta de Promesa: Ejemplo

Este es el instrumento que el Prestatario(s) firma, la cual contiene una promesa incondicional de cumplir con los pagos, de manera requerida, determinada o establecida en algún tiempo futuro, en una suma determinada a quien haya facilitado el préstamo, a la persona especificada, o el portador de la carta de promesa. Este documento especificará en detalle los términos básicos del préstamo, incluyendo el nombre del Prestatario y Financiera/Banco/Inversionista, Porcentaje de Interés, Suma total del préstamo, y Tiempo determinado para el reembolso.

Seguro de la Escritura:

(Con los apéndices apropiados.) Este es el instrumento con el cual el Prestatario(s) comunica al Banco/Financiera/Inversionista que esta poniendo como garantía (o seguridad) a la propiedad que acaba de comprar para proteger el préstamo. Este documento especificara los términos y condiciones de este préstamo.

Apéndices:

Estos apéndices estarán, en algunas circunstancias, adjuntos al Seguro de la Escritura. Por Ejemplo: Un Apéndice de Planos de Desarrollo donde la propiedad esta localizada en una área con convenios que proveen estimados mandatorios (así como la Cuota de Asociación de Dueños) o un Apéndice por un Porcentaje Variable para un préstamo variable.

Anulación del Derecho del Prestatario: Ejemplo

Pone en conocimiento que el Prestatario entiende que el fracaso de cumplir con los términos y condiciones de este préstamo podrían resultar en la reposesión de la propiedad, ya que la propiedad ha sido puesta como garantía y que este procedimiento no es de necesidad judicial en el estado de Georgia.

Demarcación/Termitas o Forma Libre de Culpa:

Estas son incluidas de acuerdo al tipo de transacción. En algunas instancias, mayormente en Refinanciaciones y Segundas Hipotecas, Demarcaciones he Inspecciones de Termitas no son requeridas y por lo tanto son “diferidas”. En casos, en los cuales la Demarcación y la Inspección de Termitas son requeridas, el paquete de cierre incluirá el acuerdo “libre de culpa”, el cual servirá de información para el Prestatario que los servicios fueron realizados por compañías independientes.

Estado de Cuentas de Pagos Adelantados:

Esta es una información requerida por una orden Federal en todo tipo de préstamo residencial que requiere el establecimiento de una cuenta con pagos adelantados, para en el futuro efectuar los pagos de impuestos y seguros. Este informe refleja el recibo y desembolso de los fondos pagados por los siguientes doce meses.

IRS Forma W-9:

Es usada por el Banco/Financiera/Inversionista que facilita el préstamo como verificación del Numero de Seguro Social del Prestatario y para reportar deducciones de interés por el facilitador del préstamo al IRS.

IRS Formas 4506/8821:

Autoriza al Banco/Financiera/Inversionista a requerir una copia de la Declaración de Impuestos del Prestatario, directamente al IRS.

Declaración de Ocupación/Empleo:

Certifica que el Prestatario tiene intenciones de ocupar esta propiedad como su residencia principal y que su estado de Empleo no a cambiado desde que aplicó para el préstamo.

Seguro contra Inundaciones:

El Acto de Protección de Inundaciones de 1973 (Ley Publica 93-234) requiere la compra de Seguro contra inundaciones en algunas áreas designadas como propensas a inundaciones por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. De acuerdo a está ley el Prestatario(s) está obligado a comprar tal seguro si la propiedad esta localizada en un área donde seguro contra inundaciones es requerido.

Contrato de Correcciones/Errores y Omisiones/Conformidad

El Prestatario se compromete a cooperar con el Oficial de Prestamos y el Asistente de Cierre en corregir cualquier error tipográfico o de oficina en los documentos relacionados con el préstamo.

Certificación y Autorización del Prestatario

Esta es la certificación del Prestatario que toda la información sometida al Banco/Financiera/Inversionista en referencia a este préstamo es verdadera y correcta, y autoriza al facilitador del préstamo a re-verificar la información de crédito del Prestatario.

Primer Pago/Cupón de Letras:

La mayoría de los Bancos/Financieras/Inversionistas proveen al Prestatario con un cupón temporal para efectuar el pago inicial en caso que la libreta de cupones no haya sido recibida con tiempo suficiente para efectuar el primer pago.

Noticia de Derecho de Cancelación:

Usada en caso de Refinanciación y Segundas Hipotecas, no cuando la propiedad esta sometida a una venta. Esta noticia le da derecho al Prestatario bajo una Ley Federal, de cancelar la transacción sin ningún costo, siempre y cuando lo haga dentro de los primeros tres días de haberse realizado la transacción.

El Resto de los Documentos pertenecen al Vendedor

Declaración de Residencia del Vendedor

Verifica que el Vendedor(es) no está sujeto a los requerimientos de Deducción de Impuestos en Ganancias Capitales del Estado de Georgia.

Certificado de Exoneración del Vendedor

Usado en conjunto con la Declaración de Residencia del Vendedor, si el Vendedor no es residente del Estado de Georgia. Verifica la exoneración del Vendedor de la Deducción de Impuestos en Ganancias Capitales del Estado de Georgia.

Garantía de la Escritura

Instrumento por el cual el Vendedor(es) transfiere el tituló de la propiedad al Comprado(es).

Declaración de Propiedad

Declaración en la cual el Vendedor(es) certifica que la propiedad esta siendo transferida “libre y limpia” de ninguna demanda o juicio en contra de la propiedad.

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Nayle Vollaro nayle@sammaguire.com